Der aktuelle Stand der Digitalisierung in Deutschland rückt im Zuge der Corona-Pandemie immer stärker in den Fokus der Öffentlichkeit. Wie fit ist Deutschland digital? Das betrifft auch die Immobilienwirtschaft. Wie ist Begegnung und Arbeiten in Gegenwart von Viren in Gebäuden sicher gestaltbar? Welche Lösungen bieten digitale Tools für gebäudetechnische Herausforderungen?
Und wie steht es eigentlich innerhalb der Immobilienbranche um die Digitalisierung von Managementprozessen in An- und Verkauf, Vermietung, Bewirtschaftung und Verwaltung?
Wie digital ist die Immobilienwirtschaft?
Gerade die Immobilienwirtschaft, die mit ca. 20 % der Bruttowertschöpfung eine der bedeutendsten Branchen der deutschen Volkswirtschaft ist, wird aktuell geprägt von grundlegenden Veränderungen auf technischer, marktwirtschaftlicher und sozialer Ebene. Nichtsdestotrotz hinkt sie hinsichtlich der Digitalisierung im Vergleich zu anderen Wirtschaftszweigen wie bspw. dem Konsumgüter- oder Automobilsektor hinterher. Im Gegensatz zu anderen Sektoren haben wir es in der Immobilienbranche mit einem sehr heterogenen Wirtschaftsgut – der Immobilie – zu tun. Dies erschwert zusätzlich eine „einfache“ Einführung digitaler Standard-Tools und eine schnelle, skalierbare digitale Transformation. Die Immobilienwirtschaft gilt daher vielleicht zu Unrecht als wenig innovativ und in gewisser Weise schwerfällig.
Zumindest auf dem Papier ist es fester Bestandteil vieler Unternehmensstrategien, die digitale Zukunft aktiv mitgestalten zu wollen. Jedoch gab es in der gerade durchlebten, fast 10-jährigen und damit sehr langen Boomphase der Immobilienmärkte für die Branche keinen spürbaren Druck zur Digitalisierung. Wunderbar konnten in teils analogen, mit vielen Medienbrüchen versehenen und eingeschliffenen An- und Verkaufs- sowie Bewirtschaftungsprozessen prächtige Immobilienrenditen generiert werden. Viele Immobilienunternehmen sind noch sehr papierlastig und/oder halten redundante Informationen in verschiedenen „Aggregatszuständen“ im Unternehmen vor. Häufig wird noch viel Zeit darauf verwendet, Informationen zu erfassen, anstatt sie auszuwerten. Studien treffen unterschiedliche Aussagen über den digitalen Status der Immobilienbranche. Obwohl sich die Branche noch überwiegend im digitalen Entwicklungsstadium befindet, wird immer deutlicher, dass die Digitalisierung in der Immobilienbranche mittlerweile ein Momentum erreicht hat, sodass sie langsam aber stetig an der Umstellung ihrer tradierten Geschäftsmodelle arbeitet.
Die Corona-Pandemie hat den Digitalisierungsrückstand intensiv spürbar werden lassen, so dass nun einerseits intern und extern der Druck zur Transformation steigt, andererseits aber viele Unternehmen krisenbedingt auf die Kostenbremse drücken und nicht in Digitalisierung investieren. Trotz schwindender Skepsis für die Notwendigkeit der digitalen Transformation besteht somit die Gefahr, dass Innovationsbudgets nun der Liquiditätspräferenz zum Opfer fallen. Immerhin handelt es sich um eine weltweite Krise, bei der alle vor den gleichen Herausforderungen stehen. Viele Nationen sind in der Immobilienwirtschaft digital allerdings bereits deutlich besser aufgestellt und werden sich in der Folge der Corona-Pandemie nochmals weiterentwickeln. Der Vorsprung – und dies gilt europäisch und global – wird, wenn nicht massiv gehandelt wird – noch größer werden.
Zusätzlicher Druck zur digitalen Transformation kommt zum Glück durchaus disruptiv auch von außen: Sogenannte PropTech (Property Technology)-Unternehmen bieten schon heute eine fast unüberschaubar gewordene Zahl an digitalen Lösungen und innovativen Geschäftsmodellen. Neueste Erhebungen sprechen allein in der DACH-Region von 452 PropTechs. Diese Anbieter von PropTech sind meist kleine Unternehmen mit Start-Up Charakter, die sich in den letzten 5 Jahren als eigene Szene eher außer- als innerhalb der Immobilienbranche etabliert haben. PropTech Gründer kommen meist aus anderen Branchen oder der IT.
Hürden und Chancen der Digitalisierung für die Branche
Nicht nur strukturelle Hürden und Markteintrittsbarrieren bremsen eine schnelle digitale Transformation der Immobilienbranche. Die PropTech Landschaft ist kleinteilig und bietet vielfach digitale Insellösungen, die für Immobilienunternehmen über ihre gesamte Wertschöpfungskette hinweg auf den ersten Blick nur partielle Quick Wins versprechen.
In der jüngeren Vergangenheit fehlte es den meist fachfremden Digitalanbietern oft an der Fähigkeit, immobilienwirtschaftliche Zusammenhänge vollumfänglich zu verstehen. Somit bleiben große Potenziale, z.B. in Form von Immobiliedaten, die schnittstellenübergreifend verfügbar gemacht werden, unausgeschöpft. Dies bezieht sich auf Wertschöpfungsketten und das Potenzial von Daten, die schnittstellenübergreifend verfügbar gemacht werden und so in ihrer ganzheitlichen Auswertung (z.B. auf Ebene eines Immobilienportfolios) wertvolle Managementinformationen liefern könnten.
Diese kleinteilige, externe Anbieterstruktur trifft auf eine Immobilienbranche, die u.a. aufgrund eher intransparenter Märkte sehr hohe Markteintrittsbarrieren aufweist und der es an Digitalkompetenz mangelt. Dies hat auch damit zu tun, dass die IT-Bereiche über Jahrzehnte hinweg eine zu geringe Relevanz innerhalb der Unternehmensstrukturen hatten und daher über keine strategische Kompetenz verfügen.
Da die analogen Geschäftsmodelle bisher hervorragend ohne Digitalkompetenz funktionierten, gab es kaum eine Notwendigkeit zur Weiterqualifizierung in diesem Bereich. Nun ist der Bedarf vorhanden, jedoch mangelt es am Verständnis dafür, was Technologien können, um Prozesse und Gebäude zu optimieren und welcher strategische Mehrwert aus digitalen Geschäftsmodellen – über die reine Zeit- und Kostenoptimierung hinaus – gezogen werden kann.
Die Suche nach entsprechend qualifiziertem Personal an der Schnittstelle IT und Immobilienwirtschaft gestaltet sich für die Branche schwierig. Es beginnt schon damit, Stellenanzeigen mit den richtigen digitalen Schlüsselkompetenzen zu formulieren. Personalexperten bestätigen diesen primären Hinderungsgrund der Digitalisierung, nämlich fehlende personelle Ressourcen.
Somit wird das Thema einer guten, „digitalen“ Ausbildung an der Schnittstelle zur Immobilienwirtschaft immer relevanter. Zunehmend kann beobachtet werden, dass Immobilienunternehmen händeringend digital ausgebildetes Personal in stärker technologieorientierten Branchen suchen. Wer nicht investiert, wird vermutlich bald abgehängt.
Und so gibt es auch Chancen für traditionelle Immobilienunternehmen, die digitale Transformation erfolgreich voranzutreiben. Zuallererst liegt der Schlüssel in einer sauberen Analyse der vorhandenen Ressourcen: Zeit, Budget, Aufbau- und Ablaufstrukturen, Prozesse und Systeme, sowie IT-Kompetenz. Die bestehenden IT-Strukturen sollten abgebildet sowie die verwendeten Systeme analysiert werden. Darauf aufbauend werden Anforderungen an die digitale Zielausstattung definiert. Schließlich muss für das sich daraus ergebende Delta abgewogen werden, welche Transformationsschritte durch die eigene IT-Abteilung umsetzbar sind und welche die internen Kompetenzen übersteigen und deshalb extern, z. B. durch spezialisierte PropTechs abgedeckt werden müssen. Es ist entscheidend, eine hinreichende Dynamik zwischen bestehenden Systemapplikationen und der zu implementierenden Digitallösung herzustellen. Ein leistungsfähiges Datenmanagementsystem und ein Enterprise Resource Planning-System ohne Medienbrüche sollten in Zukunft den Minimalstandard darstellen.
Immobilienunternehmen, die diese Basisarbeit leisten und sich aktiv mit neuen Geschäftsmodellen befassen sowie Veränderungen vorantreiben, können digital gestärkt aus der Krise hervorgehen.
Chancen ergeben sich auch extern durch eine zunehmende Entwicklung der kleinteiligen Prop Tech Landschaft von sog. „Eye Candies“ (z.B. Remote-Wohnungsbegehungen via Virtual Reality, Mieter-Apps) hin zu Konsolidierung und Optimierung synergetischer Angebotsbausteine.
Ein Mehrwert wird durch kooperative Lösungen mehrerer Anbieter geschaffen, die in PropTech-Ökosysteme übergehen. Es ist noch viel Basisarbeit zu leisten, z.B. in der Erfassung und Verarbeitung analoger Immobiliendokumente. Digitale Geschäftsmodelle müssen sich für Immobilienfirmen rechnen, skalierbar und nachhaltig werden. Standards wie die gif Datenraumrichtlinie und der vereinheitlichte gif Datenaustausch sowie die Initiative der RICS zu Gebäudedatenstandards ermöglichen eine zunehmende digitale Professionalisierung und Skalierbarkeit der Immobiliendaten und -prozesse. Erst dann kann der digitale Hebel in Form von Big-Data-Auswertungen, vollvernetzten Internet of Things-Anwendungen und künstlicher Intelligenz seine volle Wirkung entfalten.
Welche Trends zeichnen sich vor dem Hintergrund der Digitalisierung für die Branche ab?
Trends der Digitalisierung in der Immobilienbranche sind einerseits im Bereich digitalisierter Managementprozesse (betriebswirtschaftlich) und andererseits bei digitalisierten/smarten Gebäuden (technisch) zu beobachten. Am Ende greift beides ineinander.
Relevante Technologien, welche speziell in Immobilienmanagementprozessen Wertschöpfung erzielen können, sind vor allem Big Data Analytics (Immobilienmarkt- und -bestandsdaten), künstliche Intelligenz, Cloud-Lösungen und Plattformtechnologie (digitale Marktplätze), Blockchain (digitale Transaktionen, digitale Immobilieninvestmentprodukte) und Smart Contracts (Kauf- und Mietverträge). Viele der einzelnen Technologien bauen aufeinander auf. So ist vor allem Big Data das Basiselement, welches den Einsatz anderer Technologien, insbesondere die künstliche Intelligenz oder Cloud-Lösungen (mobiler und gleichzeitig zentralisierter Zugriff auf Unternehmens- und Objektdaten), ermöglicht. So wäre es bspw. möglich, den Immobilientransaktionsprozess vollständig digital abzubilden und so einen Großteil der Transaktionskosten einzusparen.
Eine genaue Quantifizierung des praktischen Nutzens gibt es bis dato allerdings nicht, da es für die meisten Technologien noch keine belastbaren Studien im Hinblick auf Kosteneinsparungen oder Effizienzsteigerungen innerhalb der Immobilienbranche gibt. Auch KPIs von PropTechs sind nicht branchenweit zugänglich.
Digitale Trends spielen auch bei der Nutzung von Immobilien eine Rolle. Diese wird gerade durch die Corona-Pandemie neu gedacht. Büros werden „Stätten der Begegnung“, die eigentliche Arbeit wird gleichzeitig dezentraler und zu einem wesentlichen Teil z.B. im Home Office stattfinden. Dies zu organisieren und zu koordinieren wird auf Dauer nur digital möglich sein. Die Technologien reichen von Belegungs- und virussichernder Zutrittssysteme bis hin zu Projektmanagementtools.
Auf der technischen Seite (smartes Gebäude) gibt es vor allem den Trend zu Building Information Modelling und Remote Maintenance Realität in der Bewirtschaftung der Immobilien sowie ferner der Darstellung von Immobilien mittels virtueller und augmentierter Realität. Ziel ist es, langfristig Bewirtschaftungskosten langfristig einzusparen und Immobilien nachhaltig zu gestalten.
Immobilienunternehmen müssen sich daher – nicht nur technologisch – rüsten, sondern auch das richtige Personal aufbauen. Technisches u. technologisches Basiswissen ist zwar unabdingbar. Darauf aufbauend geht die TH Aschaffenburg in ihrem neuen Studiengang Digitales Immobilienmanagement einen Schritt weiter und vermittelt einen ganzheitlichen Blick auf die digitale Zukunft der Immobilienbranche. Strategisches Denken in Geschäftsmodellen und Wertschöpfungsketten bringt einen echten Mehrwert. Daher liegt der Kern des Studiengangs nicht auf dem Programmieren, sondern darauf, eine konkrete strategische Vorstellung mit gleichzeitigem Verständnis für die IT zu entwickeln. Es ist nicht nur wichtig, die Technologie zu beherrschen, sondern eine ganzheitliche Vision zu entwickeln und zu erkennen, wo diese einsetzbar ist. So soll z.B. veranschaulicht werden, wie von Künstlicher Intelligenz ausgewertete Immobilienmarkt-Datenmengen einen echten Mehrwert für Nutzer und für Investoren zugleich schaffen können.
Kurz- bis mittelfristig ist schließlich die digitale Transformation immobilienwirtschaftlicher Geschäftsmodelle zwingend notwendig, damit Immobilienunternehmen im Wettbewerb um Produkt- und Prozessexzellenz sowie im Hinblick auf ihre Attraktivität als Arbeitgeber wettbewerbsfähig bleiben.
Rock/Fath/Steffan (2019): Theorie: Integration von digitalen Lösungen innerhalb der Wertschöpfungskette von Immobilienfonds – Eine kritische Betrachtung, in: Rock et al (Hrsg.): Praxishandbuch Immobilienfondsmanagement und –investment, 2. Aufl., Wiesbaden, S. 427-460.
Dieser Gastbeitrag stammt von Prof. Dr. Verena Rock vom IIWM Institut für Immobilienwirtschaft und -management der Technischen Hochschule Aschaffenburg.
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